430 éditeurs pour 30 000 agences
La proptech française déborde de solutions IA. Le marché des agences, lui, est concentré et lent à changer d'outil. Cet écart explique beaucoup de choses.
La proptech française déborde de solutions IA. Le marché des agences, lui, est concentré et lent à changer d'outil. Cet écart explique beaucoup de choses.
Deux chiffres à poser ensemble. Une étude Xerfi de 2025 recense près de 430 entreprises proptech proposant des solutions d'intelligence artificielle en France, sur l'ensemble de la chaîne de valeur immobilière[1]. En face, la France compte de l'ordre de 30 000 agences immobilières[2].
Soit environ un éditeur pour soixante-dix agences. Sur un marché où la moitié des points de vente compte moins de dix personnes, c'est un rapport intenable pour la plupart des éditeurs concernés.
Une offre pléthorique et fragmentée, où chaque éditeur adresse une tranche étroite du travail d'agence. L'un fait l'estimation, l'autre la prospection prédictive, un troisième le chatbot du site, un quatrième l'analyse de documents.
Vu du responsable d'agence, cela donne un paysage illisible. Il ne compare pas trois offres équivalentes, il regarde quarante produits qui ne font pas la même chose, dont aucun ne couvre sa semaine et dont chacun demande un abonnement, une prise en main, et un onglet de plus.
Le réflexe rationnel, dans cette situation, est de ne rien faire. Et c'est en grande partie ce que montrent les chiffres d'adoption : 14 % des activités immobilières déclaraient utiliser une technologie d'IA en 2024[3].
Le secteur est par ailleurs très concentré côté réseaux. Orpi dépasse le millier d'agences, Century 21 France approche le millier, Laforêt en compte plusieurs centaines, et le groupe Arche a consolidé un ensemble de l'ordre de 2 800 points de vente[2].
Un éditeur qui signe un réseau signe des centaines d'agences d'un coup. La conséquence est que l'effort commercial se concentre sur les têtes de réseau, et que l'agence indépendante de sept personnes est démarchée par des acteurs bien plus petits, ou pas démarchée du tout.
Ce paysage laisse un espace vide, et il est assez précisément identifiable.
D'un côté, des produits verticaux qui font une chose pour tout le monde, et qui doivent donc convenir à la moyenne. De l'autre, des projets de transformation vendus aux têtes de réseau, hors de portée d'une agence indépendante en budget comme en cycle de décision.
Entre les deux, personne ne vient regarder comment une agence donnée travaille pour brancher ce qui manque chez elle. Ce n'est pas un oubli du marché, c'est une conséquence de son modèle économique : ce travail ne se réplique pas à l'identique d'une agence à l'autre, donc il ne se vend pas comme un produit.
Une agence qui attend qu'un produit couvre sa semaine attendra longtemps, parce qu'aucun modèle économique d'éditeur ne le permet. Une agence qui empile des abonnements verticaux obtient quatre outils partiels et une charge d'administration nouvelle.
La troisième voie consiste à garder son logiciel métier comme référence, à identifier ce qui coûte réellement des heures dans son fonctionnement à elle, et à faire brancher ce qui manque autour. C'est moins simple à acheter qu'un abonnement. C'est la seule approche qui produit un résultat qui ressemble à l'agence et pas à la moyenne du marché.
Nous ne sommes pas un éditeur et nous n'avons pas l'intention de le devenir. Nous n'en tirons aucune fierté particulière, c'est simplement l'endroit du marché où le travail n'était pas fait. Un produit doit convenir à cinq mille agences. Une installation doit convenir à une seule, et c'est précisément ce qui la rend utile.